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Ingeniero de Obras Públicas e Ingeniero de Topografía y Tasador

TASACIONES CULLERA

INMOURBIS CULLERA: Venta y Tasación de Apartamentos y Chalets.

INFORMES PERICIALES DE TASACIONES DE APARTAMENTOS.

Los informes de Tasaciones de apartamentos, pisos, chalets, parcelas, casetas de huerta etc…deben contener una serie de requisitos imprescindibles según la ley, La Orden ECO de Valoraciones Inmobiliarias.

TELÉFONO: 696 29 18 27

En el Informe de Tasación contiene los siguientes apartados:

  • Finalidad de la Tasación
  • Nombre de la persona o entidad solicitante de la Tasación
  • Localidad del inmueble y comarca
  • Documentos, Escrituras, Recibos De Ibi, Certificados Catastrales
  • Descripción del solar
  • Descripción del entorno urbanístico
  • Régimen al que está sujeto el Inmueble
  • Análisis del mercado actualizado
  • Cálculos
  • Valoración
  • Advertencias y observaciones
  • Fecha de emisión
  • Fecha de caducidad
  • Fecha caducidad
  • Firma del Tasador
  • Anexos de cálculos

Tasaciones de apartamentos en Cullera y Tavernes de la Valldigna.

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Instituto Cartográfico Valenciano. Objetivos y Competencias Topográficas

TASACIONES Y TOPOGRAFÍA: SEDAVÍ, ALFAFAR, MASSANASSA y CATARROJA. ARQUITECTURA, INGENIERÍA Y URBANISMO.

Objetivos y Competencias Topográficas del Instituto Cartográfico Valenciano.

Los mapas y planos valencianos tienen al Instituto Cartográfico su principal referente de vanguardia y credibilidad Topográfica. Entre sus actividades podemos destacar las siguientes:

  • Proponer el Plan Cartográfico en la Comunidad Valenciana.
  • Emitir informes al Gobierno Valenciano, así como elevar estudios, sugerencias o informes, en el ámbito de su competencia.
  • Creación y organización de la Cartoteca (biblioteca de planos y mapas) de la Comunidad Valenciana.
  • Investigación y desarrollo de nuevas técnicas en  las ramas de la Topografía y Cartografía así como de la Geodesia.
  • Impulso a los SIG, (sistemas de información cartográfica y geográfica) de las distintas administraciones públicas de la Comunidad Valenciana.
  • Coordinación de los trabajos cartográficos de todas las administraciones públicas de la Comunidad Valenciana.
  • Elaboración y distribución de Proyectos Cartográficos.
  • Recopilación, clasificación, depuración y gestión de la cartografía que hay en las administraciones públicas Valencianas.
  • Determinación de los principales…

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carcaixent

TOPÓGRAFOS CARCAIXENT-ALZIRA: Medició de camps.

MEDICIONES TOPOGRÁFICAS DE CAMPOS EN CARCAIXENT Y LA POBLA LLARGA.

Mediciones de campos, segregaciones de parcelas, deslindes, replanteo de lindes desconocidos, informes de urbanismo.

  • Proyectos de Reparcelación Topográfica.
  • Emitimos Certificados de Georreferenciación Topográfica de parcelas e inmuebles para actualizar Catastro o la Escritura de propiedad.
  • Medimos Campos, Replanteamos parcelas urbanas y rústicas
  • practicamos deslindes de solares, calculamos segregaciones
  • Proyectos de Reparcelación
  • Mediciones de viviendas y solares.
  • Topografía para construcciones.
  • Proyectos de Segregaciones de parcelas y deslindes.
  • Geomática y GPS

Mediciones de Campos Planos Topográficos en Carcaixent, Valencia.

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TASACIONES DE APARTAMENTOS, CHALETS Y PISOS EN CLIMA MARÍTIMO MEDITERRÁNEO VALENCIANO.

EL PROBLEMA DE LA CONSERVACIÓN DE LAS INSTALACIONES EN LAS TASACIONES DE APARTAMENTOS, CHALETS Y PISOS EN CLIMA MARÍTIMO MEDITERRÁNEO.

Las instalaciones en clima marítimo se ven muy afectadas por la humedad ambiental y por el salitre. Los cloruros de origen marino atacan y corroen las instalaciones, afectando a su nivel de servicio, funcionalidad y durabilidad.

Las instalaciones de un edificio o vivienda le proporcionan la habitabilidad necesaria, por lo tanto son muy importantes a la hora de tasar un apartamento por ejemplo en Cullera, El Perelló, El Saler, Mareny, Tavernes, Xeraco, Xeresa, GAndía, Daimús, Oliva, Guardamar, Miralmar etc…debemos diagnosticar su periodo de vida útil. Una vida útil corta debe penalizar el precio de la casa.

Se distinguen tres grupos, las instalaciones de salida, las de entrada y mixtas. Enumeramos a continuación todas las instalaciones a revisar por el Perito Tasador a la hora de calcular el precio de la vivienda y reflejarlo en el informe pericial de valoración del inmueble.

Las Instalaciones de abastecimiento son:

  • Electricidad
  • Fontanería
  • Calefacción
  • Aire Acondicionado
  • Telecomunicaciones

Las instalaciones de evacuación son:

  • Saneamiento
  • Gestión de residuos

Las instalaciones mixtas son:

  • El ascensor
  • Protección contra incendios

Todas ellas deben funcionar perfectamente y presentar un aspecto que no indique peligro ni riesgo para la salud.

Tel: 696 29 18 27

 

MUNICIPIOS VALENCIANOS DE MÁS DE 3.000 HABITANTES CON TOPÓGRAFO. ENLACES DE TOPOGRAFÍA.

TOPOGRAFÍA VALENCIANA EN POBLACIONES DE MÁS DE 3.000 HABITANTES.

A continuación mostrando el listado de los 107 municipios de la Provincia de Valencia de más de 3.000 habitantes con servicios de Ingeniería de Topografía. Los Topógrafos están distribuidos a lo largo de toda la Comunidad Valenciana.

topografia-valencia-provincia
Listado de municipios Valencianos con Topógrafos locales

Agullent

Alaquàs

Albaida

Albal

Albalat de la Ribera

Albalat dels Sorells

Alberic

Alboraya

Albuixech

Alcàsser

Alzira Planos Topográficos

L’Alcúdia de Carlet

L’Alcúdia de Crespins

Aldaia

Alfafar

Alfara del Patriarca

Algemesí

Alginet

Almàssera

Almussafes

Aielo de Malferit

Ayora Agrimensura y Topografía

Bellreguard

Benaguasil

Benetússer

Benifaió

Benigànim

Bétera Ingeniería y Topografía

Bocairent

Bonrepòs i Mirambell

Buñol

Burjassot Topógrafos

Canals

Canet d’en Berenguer Topografía

Carcaixent

Carlet Ingenieros Topografía

Catarroja

Cheste

Chiva

Corbera

Topógrafos Cullera

Daimús

L’Eliana Topografía

Enguera

Faura

Foios

La Font d’en Carròs

Gandia Proyectos Topográficos

Gilet

Godella

Godelleta

Guadassuar

 

Llíria Topógrafos

La Llosa de Ranes

Manises

Massamagrell

Massanassa

Meliana

Mislata Geomática y Topografía

Moixent

Moncada

Monserrat

Museros

Náquera

Navarrés

Oliva

L’Olleria

Ontinyent Ingeniería de Topografía

Paiporta

Paterna Ingenieros en Topografía

Picanya

Picassent

La Pobla de Farnals

La Pobla de Vallbona

La Pobla Llarga

El Puig de Santa Maria

Puçol Topógrafos

Quart de Poblet

Rafelbunyol

Requena Ingenieros en Topografía

Riba-roja de Túria

Topografía Rocafort

Sagunto Proyectos Topográficos

San Antonio de Benagéber

Sedaví Topografía

Serra

Silla

Simat de la Valldigna

Sollana

Sueca Topografos

Tavernes Blanques

Tavernes de la Valldigna

Torrent Topografía

Turís

Utiel

Valencia Capital Topógrafos Tasadores

Vallada

Vilamarxant

Villalonga

Villanueva de Castellón

Villar del Arzobispo

Vinalesa

Topografía Xátiva

Xeraco

Xirivella

Escuela Universitaria de Ingeniería de Topografía de Valencia

Colegio de Ingeniero de Topografía de Valencia.

Cartografía y Topografía en Valencia

Mapas Instituto Cartográfico Valenciano

Cartografía y planos Catastrales.

LICENCIAS DE SEGUNDA OCUPACIÓN. CÉDULA HABITABILIDAD.

Tasación Apartamentos y Topografía en Benidorm. Medición, planos georreferenciados. Peritos urbanismo.

licencia-ocupacion-cedula-habita La licencia de segunda ocupación es necesaria en muchos trámites.

LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA SOLICITAR UNA LICENCIA DE SEGUNDA OCUPACIÓN ES: 

  • Entregar el impreso de solicitud firmado por el titular de la vivienda.
  • Nota simple de la escritura de declaración de obra nueva.
  • Licencia de la primera ocupación.
  • Copia del edificio del libro.
  • Certificado técnico visado por el colegio oficial del perito.
  • Plano Topográfico de todas las superficies útiles de la vivienda.
  • Copia del recibo del aguas, gas y electricidad.
  • Recibo del IBI.
  • Fotografía actual del inmueble completo.

Recordemos que la Licencia de ocupación sustituye a la antigua cédula de habitabilidad en la normativa de la Comunidad Valenciana.

licencia-segunda-ocupacion Licencias de segunda ocupación para inmuebles no nuevos

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Cubicaciones Topográficas de movimiento de tierras en obras públicas y edificación.

 

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CUBICACIONES TOPOGRÁFICAS DE VOLÚMENES DE TIERRA EN OBRAS PÚBLICAS

El movimiento de tierras en obras públicas supone entre el 40% y el 60% del presupuesto, por lo tanto es la partida más importante y no se debe tomar a la ligera. Es muy importante medir con precisión Topográfica el volumen de tierra aportado o extraído. Normalmente este volumen se mide de forma aproximada y escasamente rigurosa, se mide en número de camiones transportados. Este es un método con mucho error porque unos caminos llevan más carga que otros, por lo tanto es un método muy impreciso y poco serio. Cada camión lleva una carga distinta y por tanto va a haber un desfase entre lo estimado por aproximación y lo realmente movido. Este desfase o error multiplicado por el número de camiones total transportados supone un gran desfase en metros cúbicos y por tanto en dinero.

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Vertido de tierras en terraplén

Otra forma más profesional y seria de cubicar es hacerlo mediante Topografía. Los Ingenieros de Topografía miden mediante perfiles transversales los metros cúbicos movidos. Sitúan cada 10 o 20 metros un perfil transversal miden la superficie de los dos perfiles consecutivos, realizan la semisuma y lo multiplican por la distancia entre perfiles, resultando un volumen de tierras comprendido entre los dos perfiles.

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Medición Topográfica de Tierras

Para ello es importante replantear en campo los perfiles antes de empezar la obra, con el terreno original, a continuación se vuelve a medir las cotas Topográficas de los perfiles replanteados tras quitar la tierra vegetal que puede ser de medio metro de espesor aproximadamente. Después e va midiendo el terreno en los mismos perfiles tanto si se aporta material en el terraplén como si se desmonta  material. Vamos midiendo para cada una delas distintas certificaciones a cobrar en la obra, hasta llegar a la coronación de tierras justo antes de aportar las capas de zahorras. Cuento menor sea la distancia entre perfiles mejoraremos la precisión de la medición topográfica.

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Extendido y compactación de tierras

El método de los perfiles transversales se puede realizar también de otra forma sin necesidad de replantear en campo los mencionados perfiles. Se puede editar un curvado topográfico del terreno cada vez que medimos, definiendo con rigor las líneas de rotura, para ello mediremos muy bien la cabeza y el pie del los taludes para ganar calidad y realismo en el curvado. El problema de ese método es que la cota topográfica de los perfiles transversales proviene de una forma indirecta, viene de una interpolación de cotas en lugar de medirlas directamente en campo sobre los perfiles replanteados. Con ello perdemos algo de precisión y no lo recomendamos.

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Nivelación de tierras

Sin duda el método topográfico es el mejor pero tiene dos inconvenientes, por un lado la compactación del material in situ baja la cota altimétrica de las tierras y disminuye el volumen una vez puesto en obra respecto del que venía en los camiones. Por otro lado el esponjamiento del material extraído en los desmontes aumenta el volumen del material una vez colocado en los camiones. Aquí es donde acaba la Topografía y empieza la Geotecnia. Debemos medir en el laboratorio de mecánica del suelo la compresibilidad del material para saber cuanto disminuye de volumen las tierras compactadas y por otro lado debemos  medir el esponjamiento del material removido. Cuando el laboratorio de Geotecnia nos proporcione estos dos datos preferiblemente en tanto por ciento, podremos aplicarlos a los resultados topográficos y afinar mejor la cubicación.

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Vertido de material seleccionado

Al material medido en campo tras compactar le incrementaremos el porcentaje preceptivo para saber el material puesto en obra y al material extraído también le incrementaríamos el % de esponjamiento que el estudio geotécnico nos indique para conocer el volumen vertido en los camiones. En cualquier caso resulta conveniente pesar los camiones y descontarles la tara para saber el peso del material transportado, si el laboratorio de geotecnia nos ha proporcionado el peso específico o la densidad del material podremos saber con precisión el volumen transportado. El problema es que ello implica una pérdida de tiempo y por tanto de dinero muy grande acudir a la báscula antes de realizar la descarga de material al vertedero, por lo tanto no suele compensar ralentizar el transporte de camiones que al final es ralentizar la propia obra y se suele medir con topografía las cubicaciones.

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Acopio de tierras
cubicaciones-topograficas
Constricción de urbanizaciones

 

Reclamación de Expropiaciones. Mediciones Topográficas del terreno expropiado.

Topógrafos Tasadores: Benicásim y Oropesa. Certificados y Licencias.

RECLAMACIONES ECONÓMICAS DE TERRENOS EXPROPIADOS CON PLANOS TOPOGRÁFICOS.

Redactamos reclamaciones económicas de terrenos expropiados. Para reclamar una compensación económica mayor es necesario realizar dos acciones. La primera medir mediante Topografía el terreno realmente expropiado y la segunda realizar una tasación del  suelo valorando el precio por metro cuadrado expropiado. Como vemos para reclamar con rigor debemos saber con absoluta precisión la superficie real expropiada. A partir de ahí realizamos una tasación de acuerdo con la ley del suelo que determina el justiprecio de compensación. Según el artículo 24-2 del T.Rdo. 2/2008 y el artículo 23 del Reglamento de Valoraciones, el justiprecio se determina por el mayor valor de los valores obtenidos aplicando el método Residual Estático a la parcela sin considerar las posibles edificaciones existente en la mencionada parcela o bien aplicando un método de comparación de mercado.

CÁLCULO DE JUSTIPRECIO DE COMPENSACIÓN

Como existen dos métodos…

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Tasaciones de Apartamentos en las Costas Blanca y Valenciana

VALORACIONES DE CHALETS Y PISOS DESDE GANDÍA HASTA BENIDORM.

Valoramos todo tipo de viviendas, apartamentos, casas de pueblo, aparcamientos, plantas bajas, parcelas rústicas, solares urbanos y naves industriales en toda la Costa de Valenciatasacion-apartamentos-cullera y  de Alicante, desde la Safor (Gandía y Oliva) hasta la Marina Baixa (Benidorm, Altea, La Nucía y Alfaz del Pi) pasando por la Marina Alta (Jávea, Denia y Calpe). Las Tasaciones de los inmuebles son cálculos estadísticos basados en el precio de otros inmuebles de características similares ya vendidos. Estos datos son públicos y los actualizamos constantemente para mejorar la precisión de nuestra tasación. Entregamos un informe con todas las características urbanísticas y de materiales del apartamento o chalet. Describimos la casa y su estado de conservación. Además medimos el piso y dibujamos un plano mediante topografía clásica. El plano Topográfico es muy importante porque es el que proporciona la superficie real ya que puede tener error la que figura en escritura o Catastro. Si las superficies Catastral y de escritura no coinciden entonces hay que medir directamente mediante Topografía para conocer los metros cuadrados verdaderos ya que las tasaciones las realizamos aplicando el precio por metro cuadrado construido. Con la nueva superficie puede solicitar a Catastro una nueva retasación de su propiedad para pagar el IBI de acuerdo con la superficie auténtica, puede realizar una Tasación Pericial Contradictoria. Para validar la superficie real en Catastro hay que emitir un Certificado de Georreferenciación Topográfica emitido por un Ingeniero de Topografía colegiado en el Colegio Oficial de Ingenieros de Geomática y Topogafía. Llevamos realizando Tasaciones en la Costa Blanca (Alicante) y de Valencia (zona Gandía, Cullera) desde 1994.

tasacion-benidorm
Tasaciones de apartamentos  y chalets desde Gandía (Valencia) hasta Benidorm (Alicante).

Planos para reclamar y modificar Catastro.

El Ministerio de Hacienda gestiona el cobro de los impuestos de Bienes Inmuebles (IBI) mediante Catastro, que es un organismo Oficial que pertenece al mencionado ministerio. Catastro es un inventario de inmuebles de toda España, tanto viviendas, garajes, naves industriales y agrícolas o parcelas urbanas y rústicas. A todos estos inmuebles les asigna un Valor Catastral en función de la superficie, la zona y una serie de coeficientes que permiten tasar de forma matemática cada propiedad. En función de este valor se paga el Impuesto de Bienes e Inmuebles. Este impuesto es directamente proporcional a la superficie de los inmuebles. Éste área de cada propiedad viene reflejada en la Cartografía Catastral realizada en toda España. Todo el País se encuentra cartografiado y dividido en propiedades con una ficha catastral por cada inmueble en la cual figuran todos sus datos descriptivos, ,geométricos y urbanísticos asociados. Cada inmueble se reconoce en la base de datos de Catastro mediante su referencia Catastral, que es como la matrícula del automóvil pero para un inmueble. La base de datos de inmuebles está vinculada a la cartografía Catastral de forma directa, con la referencia catastral se puede acceder a la ficha catastral con los datos incluido el plano Topográfico de la propiedad. Este plano Topográfico se ha medido por Fotogrametría aérea. Toda España se ha medido desde el aire mediante vuelos fotogramétricos. En estos vuelos se realizan fotogramas aéreos del territorio español. Mediante técnicas y complejos cálculos fotogramétricos se somete a una transformación de estos fotogramas para que sirvan para medir y extraer planos de ellos. Lógicamente esta transformación de fotografías (perspectivas cónicas) en planos implica cierto falta de precisión, si a esto le añades que los objetos en los fotogramas se ven muy pequeños, es decir, por ejemplo, un muro o una acequia de medio metro de ancho se ve como una línea delgada, ello quiere decir que dibujaremos en el plano una línea representado al muro o la acequia, esa linea tendrá un error de medio metro en su geolocalización. Si pensamos que ese muro o esa acequia pueden ser lindes entre dos campos vecinos, estamos geolocalizando con cierto error la posición del linde. Por lo tanto la colocación del linde con cierto error implica que la superficie del campo se va a ver alterada, un campo será más grande en el plano que en la realidad y otro será más pequeño. Catastro adjudica más superficie a unos campos que a otros por falta de precisión en sus fotogramas aéreos en los que los objetos como lindes se ven muy pequeños, este error se acrecienta cuando los árboles o los aleros de los edificios impiden ver con precisión los lindes. En realidad a Hacienda este error en el posicionamiento de los lindes de da igual porque la misma superficie que otorga a un campo por error se la quita a otro y cobra lo mismo en su impuesto. Hacienda cobra todo el pastel de campos, le da igual si al trocear el pastel hace más grandes unos trozos por error. Sin embargo a los propietarios no les es indiferente este error, unos pierden terreno que es suyo y otros pagan más impuesto del que deberían al tener adjudicados más metros cuadrados de los que en realidad disponen.En general todo el mundo quiere que ne Catastro figure lo que en realidad tiene, ni más ni menos. Para subsanar este error Hacienda ha ideado un mecanismo que permite corregir su cartografía y adjudicar a cada propietario lo verdaderamente suyo. Para ello ya no utiliza fotogramas aéreos en los cuales es muy difícil distinguir los pequeños detalles de los lindes, Catastro permite medir directamente en campo a profesionales de la medición, es decir a Ingenieros de Topografía, los cuales van a campo y miden con rigor y precisión toda la parcela. Levantan un plano de la propiedad y se lo entregan a Catastro para que actualice su cartografía. Este procedimiento tiene sus normas y está reglado, hay unos folletos habilitados a tal efecto que el Ingeniero rellena y entrega su plano medido siguiendo las normativa catastral. Este plano tiene que tener una serie de propiedades y se ha debido elaborar con una serie de condicionantes técnicos de calidad comunes a todas las mediciones que son necesarias para hacer oficial a nivel catastral un plano topográfico. De todas estas normas técnicas la más importante es la geolocalización del plano a nivel mundial.

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Planos de campos por Topografía

The Ministry of Finance manages the collection of property taxes (IBI) through Cadastre, which is an official body belonging to the aforementioned ministry. Cadastre is an inventory of real estate of all Spain, as much houses, garages, industrial and agricultural warehouses or urban and rustic plots. To all these properties assigns them a Cadastral Value in function of the surface, the zone and a series of coefficients that allow to evaluate of mathematical form each property. Depending on this value, the Property and Real Estate Tax is paid. This tax is directly proportional to the surface of the buildings. This area of each property is reflected in the Cadastral Cartography carried out throughout Spain. The whole country is mapped and divided into properties with a cadastral file for each property in which all its descriptive, geometric and urbanistic data are listed. Each property is recognized in the Cadastre database through its reference Cadastral, which is like the car registration but for a building. The database of real estate is linked to the Catastral cartography directly, with the cadastral reference can be accessed to the cadastral file with the data including the topographic map of the property. This topographic plane has been measured by aerial photogrammetry. All of Spain has been measured from the air by photogrammetric flights. On these flights aerial photograms of the Spanish territory are realized. By means of techniques and complex photogrammetric calculations it is subjected to a transformation of these frames so that they serve to measure and extract planes of them. Logically this transformation of photographs (conic perspectives) into planes implies a certain lack of precision, if to this you add that the objects in the frames are very small, ie, for example, a wall or a ditch half a meter wide See as a thin line, this means that we draw in the plane a line represented to the wall or the ditch, that line will have a half meter error in its geolocation. If we think that wall or ditch can be bordered between two neighboring fields, we are geolocating with some error the position of the border. Therefore the placement of the line with some error implies that the surface of the field is going to be altered, one field will be larger in the plane than in reality and another will be smaller. Cadastre allocates more surface to some fields than to others for lack of precision in its aerial photograms in which the objects like borders look very small, this error is increased when the trees or the eaves of the buildings prevent to see accurately the borders. In reality to Hacienda this error in the positioning of the borders of da igual because the same surface that grants to one field by mistake it takes it to another and it charges the same in its tax. Hacienda collects the whole field cake, it does not matter if you cut the pie by mistake, it makes bigger pieces. However, the owners are not indifferent to this error, some lose ground that is theirs and others pay more tax than they should have been awarded more square meters than they actually have. In general everyone wants ne Catastro figure it Which it actually has, neither more nor less. To remedy this error Hacienda has devised a mechanism that allows correcting their cartography and awarding each owner what is truly his. In order to do this it no longer uses aerial photograms in which it is very difficult to distinguish the small details of the boundaries, Catastro allows to measure directly in the field to professionals of the measurement, that is to say Topography Engineers, who go to field and measure with rigor and Accuracy the whole plot. They raise a map of the property and hand it over to Cadastre to update their cartography. This procedure has its rules and is regulated, there are some brochures enabled for this purpose that the Engineer fills and delivers his measured plane following the cadastral regulations. This plane has to have a series of properties and has been elaborated with a series of technical quality constraints common to all the measurements that are necessary to make a cadastral level official a topographic plane. Of all these technical standards the most important is the geolocation of the plane worldwide.